Syarat dan Cara Izin Usaha Kos di Jogja Agar Terhindar dari Masalah, Pemilik Properti Wajib Tahu!

HAIJOGJA.COM- Bagaimana syarat dan cara izin usaha kos di Jogja agar terhindar dari masalah? Begini panduan lengkapnya!

Mendirikan usaha indekos atau kos-kosan di Yogyakarta bukan hanya soal membangun bangunan dan menyediakan kamar untuk disewa.

Ada aspek hukum dan administrasi yang wajib dipenuhi agar usaha tersebut memiliki legalitas yang sah.

Pemilik kos perlu memahami aturan yang berlaku, terutama karena di Daerah Istimewa Yogyakarta (DIY) terdapat ketentuan khusus yang berbeda dengan daerah lain.

Jika tidak memiliki izin usaha yang lengkap dan sesuai aturan, bisnis kos-kosan berisiko mendapat sanksi, termasuk penyegelan atau penutupan paksa oleh pemerintah daerah.

Mengapa Perlu Memiliki Izin Usaha Kos?

Bisnis kos-kosan merupakan salah satu peluang usaha yang sangat menjanjikan, mengingat banyaknya mahasiswa, pekerja, dan pendatang di Yogyakarta yang membutuhkan tempat tinggal sementara.

Namun, peluang besar ini harus diimbangi dengan kepatuhan terhadap regulasi. Seperti kasus penyegelan pada sebuah kos eksklusif bernama Amazon Green II di DIY.

Bangunan kos yang luasnya mencapai 1.221 meter persegi dan memiliki 34 kamar tersebut ditutup oleh pemerintah daerah karena berdiri di atas tanah kas desa tanpa mengantongi izin yang sah.

Tindakan tersebut diambil karena pemilik kos melanggar ketentuan Peraturan Daerah DIY Nomor 2 Tahun 2017 tentang Ketentraman, Ketertiban Umum, dan Perlindungan Masyarakat, serta Peraturan Gubernur DIY Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pemanfaatan Tanah Kas Desa.

Kasus ini menjadi pelajaran bahwa setiap pelaku usaha kos di Jogja wajib memahami regulasi yang berlaku dan mengikuti prosedur perizinan agar tidak berakhir merugi akibat sanksi.

Aturan Khusus di Yogyakarta

Secara nasional, pasca diberlakukannya sistem perizinan berusaha berbasis risiko, sektor penyediaan akomodasi termasuk kos-kosan masuk ke dalam kategori usaha pariwisata.

Umumnya, izin usaha di sektor ini diurus melalui sistem Online Single Submission (OSS) yang dikelola pemerintah pusat.

Namun, DIY memiliki status daerah istimewa yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 13 Tahun 2012 tentang Keistimewaan DIY.

Berdasarkan UU tersebut, provinsi ini memiliki kewenangan khusus dalam lima bidang, yaitu:

• Tata cara pengisian jabatan, kedudukan, tugas, dan wewenang Gubernur dan Wakil Gubernur,
• Kelembagaan Pemerintah Daerah DIY;
• Kebudayaan;
• Pertanahan; dan
• Tata ruang.

Artinya, urusan pertanahan di DIY berada di bawah kewenangan khusus pemerintah daerah, termasuk pengelolaan tanah kas desa yang merupakan bagian dari tanah desa.

Memahami Tanah Kas Desa dan Aturan Pemanfaatannya

Tanah kas desa di Yogyakarta memiliki status khusus. Berdasarkan Pergub DIY Nomor 34 Tahun 2017, tanah kas desa adalah tanah milik desa yang digunakan untuk menunjang penyelenggaraan pemerintahan desa.

Tanah ini dimiliki oleh Kasultanan atau Kadipaten, namun pengelolaannya diserahkan kepada pemerintah desa.

Pemanfaatan tanah kas desa dapat dilakukan dengan beberapa cara, antara lain:

• Digarap sendiri untuk kegiatan pertanian atau non-pertanian (seperti toko, restoran, atau objek wisata);
• Disewakan kepada pihak lain;
• Melalui skema bangun guna serah atau bangun serah guna;
• Kerja sama penggunaan dengan pihak ketiga.

Bagi pelaku usaha yang ingin memanfaatkan tanah kas desa untuk kegiatan non-pertanian seperti kos-kosan, toko, atau usaha lainnya, wajib memperoleh izin tertulis dari Kasultanan atau Kadipaten.

Tanpa izin tersebut, penggunaan tanah dianggap melanggar hukum dan berpotensi dikenai sanksi.

Apakah Tetap Memerlukan Izin dari Pemerintah Pusat?

Ya. Meskipun DIY memiliki kewenangan khusus di bidang pertanahan, pelaku usaha kos-kosan tetap wajib mengurus izin usaha dari pemerintah pusat.

Proses ini dilakukan melalui sistem OSS sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko.

Untuk rumah kos, yang termasuk kategori KBLI 55900, tingkat risikonya diklasifikasikan sebagai menengah rendah. Perizinan untuk kategori ini meliputi:

1. Nomor Induk Berusaha (NIB)

Dokumen ini berfungsi sebagai identitas resmi pelaku usaha dan bukti registrasi untuk menjalankan kegiatan usaha.

2. Sertifikat Standar.

Legalitas ini diterbitkan melalui OSS berdasarkan pernyataan mandiri pelaku usaha bahwa mereka memenuhi standar usaha yang berlaku

Persyaratan Dasar Sebelum Mengurus Izin Usaha Kos

Sebelum mendapatkan NIB dan Sertifikat Standar, ada beberapa persyaratan dasar yang harus dipenuhi, antara lain:

1. Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)

Izin ini diberikan kepada pemilik bangunan untuk membangun, mengubah, memperluas, atau merawat bangunan sesuai standar teknis.

2. Sertifikat Laik Fungsi (SLF)

Dokumen yang membuktikan bahwa bangunan telah memenuhi syarat keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan sesuai peraturan.

Kedua persyaratan ini diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 yang merupakan turunan dari Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.

Menjalankan usaha kos-kosan di Yogyakarta memiliki potensi keuntungan yang besar, tetapi juga diiringi kewajiban hukum yang harus dipenuhi.

Karena status keistimewaannya, DIY memiliki aturan khusus dalam urusan pertanahan, terutama terkait tanah kas desa.

Bagi pemilik atau calon pemilik kos, memahami dan memenuhi prosedur perizinan baik di tingkat daerah maupun pusat adalah langkah penting untuk menghindari masalah hukum seperti penyegelan atau penutupan usaha.